Legislación

LEGISLACIÓN E INFORMACION DE ACTUALIDAD

**Funciones del Administrador de Comunidad
El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula las funciones del Administrador de la Comunidad. Esta es una de las piezas clave de la comunidad, ya que suele ser la única figura profesionalizada y la más activa de todas

Artículo 20 Ley de Propiedad Horizontal

1. Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Funciones del Administrador – En relación con sus funciones;

Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios. El Administrador tiene la facultad de advertir y apercibir a los propietarios cuyo comportamiento y actos puedan suponer un daño o un uso inadecuado o incorrecto de los servicios comunes o que genere daños o molestias en los elementos privativos.

Preparar plan de gastos. La planificación económica y financiera de la comunidad es esencial. Se trata de identificar las necesidades y de ellas separar gastos urgentes de aquellos que razonablemente puedan posponerse. Con base en dicha información elaborar dicho plan para presentarlo en la Junta.

Atender la conservación del edificio disponiendo reparaciones necesarias y medidas urgentes. Por ejemplo el restablecer la luz en elementos comunes o reparaciones necesarias para reabastecer el agua en la comunidad.

Ejecutar los acuerdos sobre obras y efectuar pagos y realizar cobros.

Actuar como secretario de la Junta. Hay que recordar que el artículo… LPH permite acumular en la misma persona las funciones de administración y secretariado. De hecho es relativamente común en muchas comunidades, ya que algunos administradores de fincas en su cartera de servicios incluyen también estas tareas.

Todas aquellas que le atribuya la junta dentro del ámbito de sus funciones. Aquí se incluye cláusula de cierre que permite atribuir al administrador otras funciones. En general, estas funciones han de estar relacionadas con tareas de administración. No cabe que las facultades decisorias del Presidente sean delegadas en la administración ni aun mediando acuerdo de la Junta.

***VENTAJAS DE CONTAR CON UN ADMINSTARDOR DE FINCAS EN SU COMUNIDAD

Uno de los aspectos más importantes de la administración de una comunidad de vecinos es la gestión financiera. Un administrador de fincas profesional como EDIR, se encarga de gestionar las cuentas comunitarias de manera transparente, precisa y eficiente.

Esto incluye:

Elaboración de presupuestos anuales: Estimar correctamente los gastos que la comunidad tendrá a lo largo del año es fundamental para evitar desequilibrios financieros. Un administrador de fincas con experiencia sabrá identificar los gastos recurrentes y prever los gastos extraordinarios que puedan surgir.

Control de pagos y cobros: El administrador supervisa que los propietarios cumplan con los pagos de las cuotas comunitarias y gestiona los posibles impagos, buscando soluciones para evitar problemas mayores. Además, se encarga de pagar a proveedores y asegurarse de que las facturas estén al día

Optimización de recursos: Al estar en contacto con diversos proveedores, un administrador de fincas tiene la capacidad de negociar precios más competitivos y optimizar los recursos de la comunidad, lo que se traduce en un ahorro a largo plazo.

Las ventajas incluyen una mayor transparencia financiera, lo que permite un mejor seguimiento de los recursos; la reducción de deudas en la comunidad, contribuyendo a una gestión más sostenible; y el ahorro en servicios y suministros, logrado a través de negociaciones efectivas con proveedores.

¿Cómo ayuda un Administrador de fincas como EDIR en el mantenimiento?

Coordinación de reparaciones: Cuando surge una avería o problema en las instalaciones comunes (ascensores, sistemas eléctricos, fontanería, etc.), el administrador se encarga de contactar con los profesionales adecuados y coordinar las reparaciones en el menor tiempo posible.

Mantenimiento preventivo: Además de resolver incidencias, un buen administrador como EDIR, se adelanta a los problemas realizando un mantenimiento preventivo. Esto incluye la revisión periódica de las instalaciones para evitar averías mayores y costosas.

Control del estado del edificio: Un administrador lleva un control regular del estado del edificio, lo que permite detectar problemas en fases iniciales y ahorrar en reparaciones futuras. También garantiza que se cumplan las normativas locales en cuanto a seguridad y mantenimiento.

Las principales ventajas incluyen la prevención de problemas graves en las instalaciones, lo que evita costosas reparaciones y prolonga la vida útil de los equipos. Además, garantiza una resolución rápida de incidencias, minimizando interrupciones en el funcionamiento diario y mejorando la satisfacción de los usuarios.

Por otro lado, se asegura el cumplimiento de las normativas de mantenimiento, lo cual es esencial para evitar sanciones y garantizar la seguridad de las instalaciones. Al estar en conformidad con las normativas vigentes, también se contribuye a una mejor gestión del riesgo y a la preservación del valor de las propiedades.

Una comunidad de propietarios requiere de diferentes servicios, como limpieza, jardinería, seguridad o reparaciones. La gestión de estos proveedores puede ser una tarea complicada, especialmente si no se cuenta con la experiencia adecuada. Aquí es donde un administrador de fincas aporta un gran valor.

Selección de proveedores de confianza: Un administrador de fincas profesional como EDIR tiene contacto con una amplia red de proveedores y puede seleccionar aquellos que ofrezcan el mejor servicio al mejor precio, garantizando que los trabajos se realicen de manera eficiente y dentro del presupuesto acordado.

Supervisión de contratos y cumplimiento: Además de contratar los servicios, el administrador se encarga de supervisar que los proveedores cumplan con sus obligaciones. Si un servicio no es satisfactorio, el administrador tomará las medidas necesarias para resolver la situación o buscar alternativas.

Optimización de los contratos: Los administradores suelen revisar los contratos periódicamente para renegociar precios o buscar proveedores que ofrezcan mejores condiciones, siempre con el objetivo de mejorar el servicio y reducir costes.

Las ventajas incluyen la mejora de la calidad de los servicios contratados, lo que garantiza una mayor satisfacción y eficiencia en su prestación. Además, se logra un ahorro significativo en costes a través de la negociación y optimización de los contratos, permitiendo una gestión más rentable.

¿Cómo te ayuda un administrador de fincas a cumplir con la ley?

Asesoramiento legal: Los administradores de fincas como el despacho profesional de EDIR, están al tanto de las leyes que afectan a las comunidades de propietarios y proporcionan el asesoramiento necesario para cumplir con todas las normativas locales, estatales y europeas. Esto incluye desde la correcta ejecución de reuniones de propietarios hasta el cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal.

Gestión de conflictos legales: Si la comunidad se enfrenta a problemas legales, como litigios con vecinos o impagos, el administrador será el encargado de mediar y gestionar estos conflictos, buscando siempre una solución rápida y efectiva.

Actualización de la comunidad: Si hay normativas nuevas que afecten a la comunidad (como reglamentos sobre accesibilidad o eficiencia energética), el administrador de fincas se encargará de asesorar sobre las medidas necesarias y coordinar las actualizaciones que sean pertinentes.

Las ventajas incluyen la seguridad y tranquilidad que ofrece el cumplimiento de todas las normativas legales, junto con la rápida resolución de problemas o conflictos dentro de la comunidad. Además, se evitan sanciones o inconvenientes derivados del incumplimiento normativo, garantizando una gestión más eficiente y segura.

Un administrador de fincas juega un papel clave en la gestión eficiente de una comunidad de propietarios. Desde la administración financiera hasta el mantenimiento del edificio, la gestión de proveedores y la resolución de conflictos, este profesional es fundamental para asegurar que la comunidad funcione sin problemas, cumpla con las normativas y, sobre todo, sea un lugar en el que vivir con tranquilidad. Contacte con nosotros y estaremos encantados de ayudarle y asesorarle

*** MEDIACIÓN COMUNITARIA

Es un proceso alternativo, voluntario y confidencial para resolver conflictos sin entrar en un juicio. Esto se hace a través del diálogo, regulado por un mediador como EDIR despacho profesional experto en Mediación de conflictos, que será neutral e imparcial, para mantener la conversación bajo control y llegar a un acuerdo común.

Es una forma más rápida, y pacífica que el proceso legal. Además, proporciona resultados sólidos que perduran en el tiempo porque los vecinos han colaborado juntos para encontrar una solución.

La mediación vecinal es un proceso que es efectivo y esto se ha demostrado porque 8 de cada 10 casos finalmente encuentran un acuerdo que los satisface.

Los problemas entre los vecinos pueden estar vinculados a:

Animales. La presencia de un animal que puede perjudicar la calma del vecindario, ya sea en la ciudad o en el campo, apartamento o casa. De hecho, puede ladrar, gemir, etc. Es decir, puede crear una contaminación acústica que puede asustar a algunas personas y perturbar su tranquilidad. Así que es necesario educar a sus animales para que sean más respetuosos y atentos.
La molestia de ruido o vecinos ruidosos que es el conflicto más común. ¿Qué tipos de ruidos pueden molestar a los vecinos y causar problemas? Por ejemplo los siguientes: una fiesta, música, animales, llantos de bebés, aparatos electrodomésticos, un argumento, etc. Para evitar conflictos, se ha establecido una normativa. Aquí están las horas a las que se puede hacer ruido:

– Para obras en casa, de las 8 horas hasta las 21 horas, en días laborables. Se puede usar maquinaria hasta las 20 horas. El límite es de 35 decibelios durante el día y 30 la noche.

De las 9.30 horas hasta las 21 horas el domingo (obras en casa).

– Para poner música en casa o hacer ruido, se puede de las 8 horas hasta las 22 horas en general (reglamentos municipales). El límite es de 35 decibelios durante el día y 30 después de la 22 horas.

Plantaciones que pueden invadir el territorio del otro. De hecho, pueden tener una altura que supere las normas o pueden extenderse en el territorio del vecino. Por lo tanto, debes tener cuidado al plantar árboles o arbustos porque existen normas que respetar.
Se debe respetar una distancia de dos metros si la planta tiene más de dos metros de altura. Si es menos de dos metros, entonces la distancia es de 0.50 metros.

Construcciones que podrían ser problemáticas. Por ejemplo, que esconden una casa del sol o de la vista, tiene problema de señal. Es posible que se respeten las reglas del urbanismo, pero en caso de molesta demasiado grande, los tribunales pueden ser convocados.
La mediación te permitirá resolver estos conflictos de una manera más pacífica, rápida y duradera, ya que el mediador se encargará de animar la conversación para avanzar hacia una solución que sea adecuada para ambas partes. Además, en el 80% de los casos, el resultado satisface a todo el mundo.

***LEY ANTI TABACO EN COMUNIDADES DE VECINOS

La Ley 42/2010, que entró en vigor desde enero de 2011, es muy clara y contundente. No se puede fumar en las zonas comunes cerradas de las comunidades. Por ejemplo, ascensores, escaleras, portales o descansillos son lugares libres 100% de humo de tabaco.

Esta ley modifica la anterior Ley 28/2005. Se trata de la Ley de Medidas Sanitarias frente al Tabaquismo y Reguladora de la Venta, el Suministro, el Consumo y la Publicidad de los Productos del Tabaco. Mejor conocida como Ley Antitabaco y que también afecta a las comunidades de propietarios.

Dentro de los pisos privados y en sus balcones, cada vecino podrá fumar libremente, pero en espacios como terraza comunitaria o en la zona de piscina, si la hay, será la comunidad quien establezca sus reglas votadas en Junta.

¿Dónde está permitido fumar en una Comunidad de Vecinos?

En zonas como piscinas o jardines dentro de la Comunidad de Vecinos, la ley explica que si estas áreas son abiertas, al aire libre, estará permitido fumar con la excepción de que hay niños en esas instalaciones. En la piscina o jardines al aire libre, entonces, está permitido el tabaco salvo que haya niños en esas zonas.

*Ley 42/2010, de 30 de diciembre, por la que se modifica la Ley 28/2005, de 26 de diciembre, de medidas sanitarias frente al tabaquismo y reguladora de la venta, el suministro, el consumo y la publicidad de los productos del tabaco.

Además de las zonas cerradas, como escaleras o ascensor, y las áreas donde haya niños, que estarán prohibidas para los fumadores, las Comunidades de Propietarios pueden reducir aún más si lo desean las áreas donde se pueda fumar.

*** ¿QUE SON LOS ESTATUTOS COMUNITARIOS?

Los estatutos de la comunidad, también conocidos como estatutos de la propiedad horizontal, son documentos legales que establecen las normas, reglamentos y disposiciones que regulan la convivencia y la administración de un edificio o conjunto residencial sometido al régimen de propiedad horizontal.

Estos estatutos son redactados y aprobados por los propietarios de las viviendas Junta de Propietarios y deben ser inscritos en el registro de la propiedad para que sean legalmente vinculantes.

Son documentos fundamentales que establecen las normas, reglas y procedimientos que regulan la convivencia y el funcionamiento del edificio o conjunto residencial. Su importancia radica en varios aspectos clave:

Regulación de Derechos y Obligaciones: Los estatutos definen los derechos y obligaciones de los propietarios en relación con el uso y disfrute de las zonas comunes, el mantenimiento de las instalaciones, la participación en las decisiones de la comunidad, entre otros aspectos. Esto ayuda a establecer un marco claro de responsabilidades para todos los miembros de la comunidad.

Organización y Administración: Los estatutos establecen la estructura organizativa de la comunidad, incluyendo la formación de la junta de propietarios, la elección de cargos, los procedimientos para convocar y celebrar reuniones, y la toma de decisiones. Esto asegura una gestión ordenada y eficiente de los asuntos comunitarios.

Resolución de Conflictos: Los estatutos proporcionan un marco para resolver conflictos y disputas entre propietarios, estableciendo procedimientos para la mediación, arbitraje o resolución judicial en caso de desacuerdos. Esto contribuye a mantener la armonía y la paz dentro de la comunidad.

Conservación y Mantenimiento: Los estatutos contienen disposiciones relacionadas con la conservación y el mantenimiento de las instalaciones comunes, incluyendo la realización de obras, reparaciones, limpieza y conservación de las zonas comunes. Esto garantiza la preservación y el buen estado de las infraestructuras del edificio a lo largo del tiempo.

El contenido típico de los estatutos de la comunidad abarca una variedad de aspectos que regulan la convivencia y la gestión de un edificio o conjunto residencial sometido al régimen de propiedad horizontal. A continuación, se detallan algunos de los elementos más comunes que suelen incluirse en estos documentos:

Identificación de la Comunidad: En esta sección, se proporciona información detallada sobre la comunidad de propietarios, incluyendo la ubicación exacta del edificio o conjunto residencial, el número total de viviendas y locales, así como una descripción de los elementos comunes que forman parte de la propiedad.

Normas de Convivencia: Los estatutos suelen establecer un conjunto de normas y reglamentos que regulan el comportamiento de los propietarios y residentes en el edificio o conjunto residencial. Estas normas pueden incluir aspectos como el uso adecuado de las instalaciones comunes, el respeto a la tranquilidad y la privacidad de los vecinos, y la prohibición de actividades que puedan resultar molestas o perjudiciales para la comunidad.

Administración y Gestión: Se detallan las funciones y responsabilidades de los órganos de gobierno de la comunidad, como la junta de propietarios y el presidente de la comunidad. También se establecen los procedimientos para la toma de decisiones y la ejecución de
acuerdos, así como las facultades y limitaciones de cada uno de estos órganos.

Reparto de Gastos: Se especifica el método para calcular las cuotas de participación y distribuir los gastos comunes entre los propietarios. Esto incluye los gastos de mantenimiento y
conservación de los elementos comunes, así como cualquier otro tipo de gasto que deba ser sufragado por la comunidad de propietarios.

Los estatutos de la comunidad son redactados por los propietarios de las viviendas que conforman el edificio o conjunto residencial.

Usualmente, esta redacción se lleva a cabo en una junta de propietarios, donde se discuten y aprueban las normas y disposiciones que regirán la convivencia y gestión de la comunidad.

¿Pueden modificarse los estatutos de la comunidad?

Sí, los estatutos de la comunidad pueden modificarse, pero para ello se requiere una mayoría cualificada de los propietarios en una junta de propietarios.

Estas modificaciones deben seguir un proceso establecido en la ley y, una vez aprobadas, deben ser inscritas en el registro de la propiedad para que sean legalmente vinculantes.

¿Qué papel juega el administrador de la finca en la aplicación de los estatutos?

El administrador de la finca tiene un papel fundamental en la aplicación de los estatutos de la comunidad, ya que es el encargado de velar por su cumplimiento y ejecutar las decisiones tomadas por la junta de propietarios.

El administrador puede actuar como mediador en conflictos entre vecinos, gestionar el mantenimiento de las instalaciones comunes y asegurarse de que se respeten las normas establecidas en los estatutos.

Además, suele ser el responsable de convocar y organizar las juntas de propietarios donde se discuten y aprueban posibles modificaciones a los estatutos.

*** LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

www.boe.es/biblioteca_juridica/abrir_pdf.php?id=PUB-PR-2025-142
Propiedad Horizontal. Última modificación: 3 de enero de 2025.

*** NORMATIVA DE PISCINAS COMUNITARIAS

BOE-A-2013-10580 Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre, por el que se establecen los
criterios técnico-sanitarios de las piscinas.

*** NORMATIVA PISOS TURISTICOS

El 3 de abril de 2025 entró en vigor la Ley Orgánica de Eficiencia de la Justicia según la cual los propietarios que pongan sus pisos en régimen de alquiler turístico deberán pedir permiso a la comunidad de vecinos y los que ya lo tuvieran deberán cumplir la nueva normativa sectorial.

Tener un piso turístico en alquiler ya no será tan fácil Al etrar en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que otorga a las comunidades de propietarios la potestad de autorizar o vetar nuevas viviendas de uso turístico (VUT) en su edificio. La decisión se votará en junta, lo que supone un cambio destacado respecto a la normativa anterior, que limitaba las opciones de los vecinos para restringir esta actividad.

En concreto, la norma establece que la instalación de viviendas de uso turístico requiere del acuerdo expreso por parte de la comunidad de propietarios, sin necesidad de que se modifique el título constitutivo o los estatutos, como ocurría hasta ahora en virtud de la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Para que se puedan instalar nuevos pisos turísticos, se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Las comunidades de vecinos tienen un papel fundamental a la hora de permitir que haya pisos turísticos en su bloque. Así lo dictamina la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia que introduce una «importante modificación» de la ley de Propiedad Horizontal (L.P.H).

Con este nombre se ha bautizado a la medida que permite desde hoy a las comunidades de propietarios «limitar las viviendas destinadas al alquiler turístico» y así estar «más protegidas». Dicho de otra forma, para que un propietario pida a la Junta de Andalucía el registro de una vivienda turística tendrá que presentar un certificado conforme tiene el beneplácito de su comunidad.

Los propietarios que quieran destinar su vivienda a fines turísticos están obligados a convocar una junta de vecinos expresamente para sopesar este tema y llevarlo a una votación: si tres quintas partes están de acuerdo con la propuesta del propietario la vivienda podrá convertirse en un piso turístico, de lo contrario, no tendrá la autorización de la Junta de Andalucía. Este matiz, según el presidente del Consejo, «otorga más control a las comunidades de vecinos sobre esta actividad«. Los vecinos que detecten la apertura de nuevas viviendas turísticas en su bloque sin su consentimiento tienen dos vías para hacer frente a la situación. Por una parte, las comunidades de vecinos pueden presentar una denuncia al juzgado, lo que podría suponer la apertura de un procedimiento sancionador por parte del Consistorio.

Por la otra, pueden dirigirse a la Junta de Andalucía, que ostenta las competencias en materia de turismo. Si se constata una infracción de la normativa turística, la administración autonómica podría iniciar igualmente un procedimiento sancionador. «Todos los pisos,
independientemente de las limitaciones de cada ayuntamiento, tienen que estar inscritos en un registro de la Junta, y para hacerlo, mientras que antes solo tenían que rellenar un formulario, ahora se les solicitará un registro de la comunidad»,